我市首例维修基金出现负数的情况

业主在买房时，每套房都需要缴纳数额不一的房屋维修基金到专用账户上，小区公共设施一旦出现损坏，就会用到这笔资金。近日，金色地标大厦电梯出现故障，业主在申请维修基金时却发现，部分业主账户余额不足或成为负数。

    记者昨日从市房产局住房维修基金管理中心了解到，这是我市首例维修基金出现负数的情况，由于缺乏相关法律法规，维修基金如何续筹，已经成为一个难题。

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    是否合理？

    维修基金余额40多万元，只因部分住户欠费就修不了电梯

    芦淞区28层高的金色地标大厦共有三台电梯，从6月初开始，只有一台能正常运行。6月18日，大厦最后一台运行的电梯也被质监部门查封，炎炎夏日，住在大厦的居民只能靠爬楼梯出行。经过物业公司简单维修后有一台电梯可以使用，但隔三差五出问题，业主爬楼梯成了“家常饭”。

    电梯属于公用设备，为何不进行彻底维修呢？对此，金色地标大厦物业管理负责人说，修好三台电梯总共需要15万元，物业公司无力承担，必须使用维修基金。

    “金色地标共有317户业主，初缴维修基金有97万多元，目前余额有40多万元。”市房产局维修基金管理中心副主任卢泽惠昨日介绍，金色地标此前曾使用过40多万元的维修基金，费用按建筑面积均摊至每户业主后，部分业主余额已经不足以再次支付修复电梯的费用，其中还有31位业主在前面的维修中已经出现账户欠费情况。根据维修基金使用管理办法，这种情况下，如果不续缴，不能再次使用维修基金。

    经过社区协调后，管理中心答应，如果大厦有三分之二的业主同意，可以先使用维修基金修好电梯后，再由业主大会决定如何续缴费用的问题。记者昨日了解到，目前已经有216户业主签名同意，超过了总业主数的三分之二。

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    为何亏空？

    缴纳时不一致，使用时受益业主却按面积均摊

    为何部分业主维修基金账户会出现亏空现象？卢泽惠介绍，2003年7月-2012年12月，我市房屋专项维修基金交存标准按购房款的2%至3%比例缴纳。“由于业主购房时间不一，缴纳时就会出现不一致。比如有的业主以1000元每平方米购买期房，100平方米只需要缴纳2000元维修基金，有的业主却以2000元每平方米购买的现房，同样面积就需要缴纳4000元。”

    不过，卢泽惠说，按照我市新出来的政策，新建小区同一栋楼维修基金缴纳时出现很大差别的情况不会再有。“2013年1月1日起，我市维修基金开始按房屋造价收取，同一栋楼的业主缴纳时会基本一致。”

    另外，维修基金使用时也会出现不一致，“公共设备维修时，受益业主按面积均摊。但有的设备（如屋顶）虽然是公共设备，却不是所有住户都需要共用，这样分摊时又会出现不一致。”卢泽惠说。

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    如何解决？

    缺少相关法律法规，众多老旧小区面临维修基金续筹难题

    维修基金用完了，公共设备再出现问题，这种情况下怎么办？只能续筹。

    卢泽惠说，除了金色地标，我市天元区保利高尚小区，荷塘区汽车城等多个小区已经面临维修基金将要用完的情况。“2003年之前，我市维修基金都是按12元每平方米的标准收取，一户100平方米的房子，维修基金只有1200元。在物价飞涨的情况下，出现大问题根本不够用。”

    “维修基金初缴是强制收缴，但后期用完了怎么续筹，我们也不知道，在全国都是难题。”卢泽惠介绍， 根据国家住建部的规定，业主分户账面住宅专项维修基金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。但业主不续交怎么办，无论是国家住建部还是省住建厅，都没有相关规定。

    建议

    业主要加强对房屋

    维修基金的监督

    卢泽惠介绍，在目前相关法规的缺失下，业主只能加强对小区公共设备的维护以及加强对维修基金使用的监督。

    以金色地标为例，该大厦曾在2010年和2011对电梯和消防设备进行三次维修，分别花费10万元、4万元、40万元。“事实上，只要加强维护，这些设备一般都不会出现很大问题。”卢泽惠说。

    监督方面，维修基金使用必须拥有三分之二的业主同意，使用项目和明细必须公示，如果业主对维修基金使用有意见，应当以书面形式向管理中心反映情况。

    小链接

    我市维修基金

    缴纳标准变化

    2003年7月之前：统一按12元每平方米缴纳。

    2003年7月-2012年12月：楼梯房按购房款的2%缴纳，电梯房购房款的按3%缴纳。

    2013年1月1日起：别墅按150元/平方米，商品房有电梯的110元/平方米，无电梯的80元/平方米缴纳；保障性住房按有电梯的80元/平方米，无电梯的50元/平方米缴纳；独立地下车库按90元/平方米缴纳。