合法有效的协议为何要解除

2000年7月，浙江嘉兴海盐县文化馆与凌某签订一份《房屋买卖协议书》，约定文化馆出售自管公房一套给凌某，凌某一次性付购房款3万元给文化馆，房产权归凌某所有，文化馆把住宅房的房产证、土地证及钥匙交付给凌某。今后可办理房产证、土地证等过户手续时，费用由凌某承担，文化馆协助。协议书还约定，在过户手续尚未办好的情况下，如遇国家政策或地方性法规强行要求中断买卖关系时，双方则无条件服从，并终止协议书。

2011年7月，文化馆的上级主管部门对文化馆出售自管公房情况调查核实，认为文化馆和凌某之间的房屋买卖行为违反有关政策规定，应予纠正。

2011年12月，文化馆通知凌某，因双方的房屋买卖行为已违反政策规定，要求收回房屋，但凌某不同意。

2012年9月，文化馆起诉凌某称因国家政策或地方性法规的原因导致合同需解除，故要求解除《房屋买卖协议书》，凌某退还房屋及房产证、土地证，文化馆则退还3万元。

海盐县人民法院经审理后，双方签订的房屋买卖协议已确定履行不能，即涉案房屋的所有权无法转移到被告凌某名下，故海盐县文化馆请求解除合同的诉求，法院支持。

评析：

本案中双方在2000年签订的《房屋买卖协议书》合法有效，双方理应全面履行合同的各项义务。但是涉案房屋系文化馆自管房产，对于事业单位国有资产的处置包括出售等，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。而涉案房屋的出售，在其出售之前及出售之后均未得到审批获准，故其买卖行为违反有关政策规定，应予纠正解除，并按行政事业单位自管房方式进行管理。

另外文化馆认为系国家政策或地方性法规的原因导致合同解除的观点，法院无法采信，因自房屋协议签订时起，原告并未举证说明相关的国家政策或地方性法规发生变化。

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